ここでは、一般媒介と専任媒介の違いから媒介契約の種類や媒介契約書の内容等について解説しています。
媒介契約とは
売主Aは不動産業者Cに「家を買ってくれる人を探してくれ」と頼みます。この時、売主Aと不動産業者Cの間で交わされる契約が「媒介契約」となるのです。
媒介契約の種類
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
一般媒介契約
しかし、この契約では他の業者にも頼むことができることになっています。つまり、複数の業者に頼むことができます。
また、売主Aは自ら買主を探すこともこの契約では可能です。これを自己発見取引といいます。
そして、この契約の有効期間は無制限となっています。
媒介契約には業務処理状況の報告義務というものがあるのですが、原則として一般媒介契約の場合、業者は売主に対しての報告義務はありません。（しかし、報告を義務化する特約も可能です。）
そして、業者は指定流通機構（※1）への登録義務は必要ありません。
専任媒介契約
しかし、自己発見取引は可能です。
有効期間につきましては3ヶ月以内と決まっております。（仮に3ヶ月を超える期間を設定しても3ヶ月に短縮されます。）
報告義務に関しまては、業者は2週間に1回以上の報告が義務づけられています。報告の方法は口頭や電子メールなどで行います。
そして、この契約の場合、業者は指定流通機構への登録が必要となります。
媒介契約締結日から7日（休業日は算入しない）以内に登録しなければなりません。
専属専任媒介契約
この契約では、複数の業者へ頼むことはできません。専任媒介契約と同じです。
また、この契約では自己発見取引もできません。
有効期間につきましては専任媒介契約とおなじで、3ヶ月以内と決まっております。（仮に3ヶ月を超える期間を設定しても3ヶ月に短縮されます。）
報告義務に関しては、業者は1週間に1回以上（専任媒介契約と期間が異なるので注意！）の報告が義務づけられています。報告の方法は口頭や電子メールなどで行います。
この契約も専任媒介契約同様、指定流通機構への登録が必要となります。
媒介契約締結日から5日（休業日は算入しない）以内に登録しなければなりません。
※1 指定流通機構とは国土交通大臣が指定する公益財団法人のことで、 買主をすぐに見つけることができるシステムを持っています。業者は 専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結した場合、ここの機構に 登録して買主を探します。 業者はこの機構に ・宅地建物の所在 ・規模 ・形質 ・売買すべき価額 ・法令上の制限で必要なもの ・専任媒介契約の場合はその旨 と言った内容を登録します。 登録後、機構が登録済証を発行します。この登録済証を業者は売主に 遅滞なく引き渡さなければなりません。
一般媒介と専任媒介の違いとは
上記の説明をまとめになりますが、一般媒介と専任媒介の違いは何か以下の表にまとめることができます。
これが一般媒介と専任媒介の違いとなります。
媒介契約書の内容とは
1.物件に関する事項 2.媒介契約自体に関する事項 3.報酬に関する事項 4.指定流通機構への登録に関する事項
1.物件に関する事項
②売買価額
2.媒介契約自体に関する事項
②有効期間
③解除に関する事項
④媒介契約違反の場合の措置
⑤標準媒介契約約款に基づくか否か
3.報酬に関する事項
「売買価額×3%+6万円」などと記載する。
4.指定流通機構への登録に関する事項
媒介契約書雛形について
媒介契約書のひな形は国土交通省ホームページに「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」という名称でpdfファイルで掲載しており、ここからダウンロードすることができます。
宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款
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参照元:国土交通省ホームページより
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html
媒介契約の賃貸について
媒介契約は物件の売買や交換の場合に交わされるものです。
これは売買等は金額が大きく重要性が高い為、媒介契約は必要となるのです。
一方、貸借では売買に比べ金額は小さいなどの理由から媒介契約は賃貸の場合、交付は不要となっています。
しかし、必ず不要というわけではなく信頼関係を築くためにも媒介契約を賃貸でしっかり交わすことがあります。
媒介契約書の押印について
媒介契約書には契約をしたことを証明するために記名・押印します。
この押印は宅建業者が記名・押印することとなっています。
重要事項説明書では宅地建物取引士が記名押印をしますが、媒介契約書の押印は宅建業者が行います。
※重要事項説明書の押印に関することは下記記事からご覧ください。
自分に合った媒介契約はどれ？
一般媒介契約が合う人
専任媒介契約が合う人
専属専任媒介契約が合う人
媒介と代理の違い
媒介と代理の違いは契約締結まで行うかどうかにあります。
売主と買主との間で家の売買を行う場合、媒介を行う不動産業者はこの売主と買主を引き合わせます。ここで売主と買主の間で売買の契約が行われます。この時、媒介役の不動産業者は契約締結に関わりません。
しかし、売主が代理として不動産業者に頼んだ場合、売買の契約締結は不動産業者と買主の間で行われます。（買主が代理を頼むこともできます。）
このように媒介では契約締結の権限はなく、代理では契約締結までの権限があります。
これが媒介と代理の違いです。
以上、一般媒介と専任媒介の違いを含む媒介について解説してきました。
この他にも下記で様々な記事を掲載していますので合わせてご覧ください。
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