媒介契約の種類にはどんなのがあるの?【一般媒介】【専任媒介】【専属専任媒介】

不動産の売買や交換をする際、不動産を売る側(売主)と買う側(買主)がいないと成立しません。

しかし、売主が不動産を売りたいと思っても、どのように買主を探せば良いか素人ではわかりません。

そこで不動産業に媒介してもらうことになります。今回はこの媒介契約についてフォーカスを当てていきます。媒介契約にも種類があるので、自分にとってどれがいいのかもご紹介していきます。

そもそも媒介契約ってなに?

まず、媒介についてですが、媒介は、「仲介」や「斡旋(あっせん)」と同じ意味です。
例を挙げると、

・売主A
・買主B
・不動産業者C

がいたとします。
売主Aは自分の持っている家を売りたいと考えています。
一方、買主Bは自分に合った家を買いたいと考えています。
しかし、このままだと売主Aは自分で買主を探さないといけませんし、買主Bからしても売主Aを探さないと家を買うところまでもっていけません。
そこで、媒介役を務める不動産業者Cが登場します。

売主Aは不動産業者Cに「家を買ってくれる人を探してくれ」と頼みます。この時、売主Aと不動産業者Cの間で交わされる契約が「媒介契約」となるのです。

媒介契約

媒介契約の種類は?

この媒介契約には種類があり、

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

の3種類があります。
それぞれ見ていきましょう。

一般媒介契約

上記の例において、媒介の不動産業者(以降、業者とする)は1社しか出てこず、売主Aはこの業者にしか媒介を頼みませんでした。

しかし、この契約では他の業者にも頼むことができることになっています。つまり、複数の業者に頼むことができます。

また、売主Aは自ら買主を探すこともこの契約では可能です。これを自己発見取引といいます。

そして、この契約の有効期間は無制限となっています。

媒介契約には業務処理状況の報告義務というものがあるのですが、原則として一般媒介契約の場合、業者は売主に対しての報告義務はありません。(しかし、報告を義務化する特約も可能です。)

そして、業者は指定流通機構(※1)への登録義務は必要ありません。

一般媒介契約

専任媒介契約

この契約では、複数の業者へ頼むことはできません。上記の例で言うところの不動産業者Cのみとなります。

しかし、自己発見取引は可能です

有効期間につきましては3ヶ月以内と決まっております。(仮に3ヶ月を超える期間を設定しても3ヶ月に短縮されます。

報告義務に関しまては、業者は2週間に1回以上の報告が義務づけられています。報告の方法は口頭や電子メールなどで行います。

そして、この契約の場合、業者は指定流通機構への登録が必要となります
媒介契約締結日から7日(休業日は算入しない)以内に登録しなければなりません。

専任媒介契約

専属専任媒介契約

この契約では、複数の業者へ頼むことはできません。専任媒介契約と同じです。

また、この契約では自己発見取引もできません。

有効期間につきましては専任媒介契約とおなじで、3ヶ月以内と決まっております。(仮に3ヶ月を超える期間を設定しても3ヶ月に短縮されます。)

報告義務に関しては、業者は1週間に1回以上(専任媒介契約と期間が異なるので注意!)の報告が義務づけられています。報告の方法は口頭や電子メールなどで行います。

この契約も専任媒介契約同様、指定流通機構への登録が必要となります。
媒介契約締結日から5日(休業日は算入しない)以内に登録しなければなりません。

専属専任媒介契約

以上が媒介契約の種類です。




※1
指定流通機構(以下、機構とする)についてお話ししますと、

指定流通機構とは国土交通大臣が指定する公益財団法人のことで、
買主をすぐに見つけることができるシステムを持っている。業者は
専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結した場合、ここの機構に
登録して買主を探します。

業者はこの機構に

・宅地建物の所在
・規模
・形質
・売買すべき価額
・法令上の制限で必要なもの
・専任媒介契約の場合はその旨

と言った内容を登録します。
登録後、機構が登録済証を発行します。この登録済証を業者は売主に
遅滞なく引き渡さなければなりません。

媒介契約書にはなにが書いてあるの?

媒介契約書は書面が決まっていて、「第34条の2条1項の規定に基づく書面」を作成し、遅滞なく売主に渡さなければなりません。
書面には
1.物件に関する事項
2.媒介契約自体に関する事項
3.報酬に関する事項
4.指定流通機構への登録に関する事項
が書かれています。それぞれ見ていきましょう。

1.物件に関する事項

①所在
②売買価額

2.媒介契約自体に関する事項

①種類
②有効期間
③解除に関する事項
④媒介契約違反の場合の措置
⑤標準媒介契約約款に基づくか否か

3.報酬に関する事項

売買価額が400万以上の場合
「売買価額×3%+6万円」などと記載する。

4.指定流通機構への登録に関する事項

指定流通機構の名称を書く
ここで試験において注意しておきたいのが、一般媒介契約では指定流通機構の登録は必要ありません。しかし、指定流通機構へ登録しないことを記載する必要があります(←ココ注意!)




自分に合った媒介契約はどれ?

一般媒介契約が合う人

この契約に合う人は「時間に余裕のある」がある人にオススメです。複数の業者に頼むこともでき、さらに自ら買主を探しても問題ありません。以上の点がメリットと言えるでしょう。
デメリットとしては業者からの報告の義務も指定流通機構への登録義務もない為、売買契約にまで持ち込むまでに時間がかかりそうです。

専任媒介契約が合う人

この契約に合う人は業者に頼んでかつ、自分でも探してしまおうと考えてる人に合っています。2週間に1回の報告も来ることから、安心して買主を探すことがてきるでしょう。

専属専任媒介契約が合う人

この契約に合う人は「時間がない人」に合うでしょう。買主を探す為の全てを事を業者に任せてしまうのです。家を早く手放したい人にはこの契約がお勧めです。
いかがでしたでしょうか?不動産物件の売買を考えている方は、媒介契約にはいくつか種類があるので自分に合った媒介契約を選んでみてはいかがでしょうか?
また、宅建士試験でもこの媒介契約は必ずと言っていいほど出題されます。しっかりと勉強しなければいけない範囲と言えるでしょう。




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