2020年度瑕疵担保責任は無くなる！？契約不適合責任とは！？【宅建士】

2020年4月1日から民法は改正されます。その中でも宅建士試験によく出題されていた瑕疵担保責任が廃止され新たに契約不適合責任規定が設けられます。これにより不動産の売買にどのように影響するのか徹底解説していきます。

瑕疵担保責任の概要と廃止

不動産業者が売主として買主に家を売った際に床下にシロアリがいて土台を食い荒らされたり、壁が傷ついていたり、屋根から雨漏り等がある場合があります。これらは全て「瑕疵」にあたり、買主は売主に対抗できる場合があります。

買主が対抗するには条件があり、瑕疵担保責任の場合、「隠れた瑕疵」に限って売主に対抗することができます。

例えば、シロアリによる土台の腐食は一般的には見えない部分にあるため隠れた瑕疵にあたり、対抗することができます。しかし、壁の傷は見ている部分にあるため、隠れた瑕疵にはあたりません。

買主はこの隠れた瑕疵を発見してから１年以内なら

損害賠償請求、契約解除の2つをおこなうことができます。

また、瑕疵担保責任の規定は原則定めるものとしていますが、売主と買主双方が合意をしていれば、売主が隠れた瑕疵の責任を負わなくて済む（免責）ようにもできます。

これは「任意規定」といって必ずしもこの規定を設けなければならないものではありません。

しかし、いくら免責できるといっても売主が瑕疵の存在を知っていた場合、免責は無効になり、瑕疵担保責任を負うことになります。

ここまで瑕疵担保責任の概要について説明してきましたが、この瑕疵担保責任の規定は2020年4月１日をもって廃止予定です。

この代わりとなるのが「契約不適合責任」という規定です。この規定を次で説明します。

契約不適合責任では冒頭で説明した瑕疵担保責任の「隠れた瑕疵」のみならず「瑕疵全て」が対象となります。例えるのならシロアリによる土台腐食も壁の傷も対象となるのです。

そしてこの規定は瑕疵が隠れているか否かに関わらず、契約の内容自体が正しく合致しているかどうかを問われる規定となっています。

つまり、契約の段階で売主は建物等の現状と契約内容が合致している必要があります。

今まで、瑕疵担保責任規定では買主が購入前から知っていた、見えている瑕疵について引渡後では売主に追及することはできませんでした。しかし、契約不適合責任規定になることにより、追及することができるようになりました。

瑕疵担保責任規定では買主は「損害賠償請求」と「契約解除」の2つのみでしたが、

契約不適合責任ではこの2つに加え、追完請求と代金減額請求が加わります。

例えば、壁に傷がない契約で買主が家を売主から買ったが、引渡された後壁に傷があった場合、契約の不適合と見なされます。そして買主は売主に対して「修理してください」と依頼できます。これを追完請求といいます。

また、この追完請求は売主が不適合の箇所について故意に壊していなくても（無過失）

適用する事ができます。

例えば、壁の傷が直らなかった場合、買主は売主に対して代金の減額を請求することができます。

そして、追完請求と同様、売主が無過失の場合でも買主は減額請求できます。

今までの宅建試験では瑕疵担保責任の範囲の出題でしたが、2020年度以降の試験では契約不適合責任の出題が予想されます。

瑕疵担保責任の問題では「損害賠償」、「契約解除」の2つが出題されていました。

これに加え、上記でも説明した通り、「追完請求」と「代金減額請求」の2つも出題される可能性があります。

また、「契約不適合責任は隠れた瑕疵のみが対象か否か」等も問われる可能性があります。

・瑕疵担保責任規定の廃止

・契約不適合責任規定の導入

・損害賠償・契約解除の他に「追完請求」、「代金減額請求」の追加

・宅建士試験に契約不適合責任が出題される可能性がある

いかかでしたでしょうか。新たな規定によって売主側は従来よりも売買取引が厳格化されてきています。また、宅建試験では損害賠償・契約解除の他、追完請求・代金減額請求も追加される可能性があり、出題範囲も広くなります。受験される方はこの部分にも目を通しておいた方がよいかもしれません。