売主となる宅建業者と買主となる一般人が物件の売買を行う際、買主は手付金を払う場面が出てきます。そこで手付金等保全措置が有無が問われてきます。今回はこの手付金等保全措置について未完成物件と完成物件を分けて解説していきます。
目次
手付金等保全措置が必要になる場合とは？
手付金等保全措置は売主が業者で買主が業者ではない専門知識を持たない一般の人の間で行われる措置のことです。
では、どのような措置なのか？
例えば、売主である業者Aが持っている物件を買主である一般人Bが買いたい場合に、売買契約を交わす時に「手付金」を売主に払います。
手付金には
・解約手付金 ・違約手付金 ・証約手付金
の3つがあります。
宅建の中では一番上の解約手付金が主に使われます。
この「解約手付金」とは手付金を放棄することによって契約を解約できる。
このような特徴を持った手付金を解約手付金と呼びます。
しかし世の中には、売主が不正行為をしたために、物件が買主のもとに来ない場合があります。
そんな時、本来であれば解約手付金（以降、手付金と呼ぶ）は買主に戻ってきます。
しかし、売主が突如姿を消したりすることもあるため、手付金は戻ってこないことがあるのです。
このようにならないために「手付金等保全措置」という措置を設けて買主から手付金を受け取る前にこの措置を行わなければならないことにしたのです。
これは物件が未完成の物件でも完成した物件でも同じで、どちらであろうとも業者は措置を行わなければなりません。
媒介・代理の場合
例えば、ある物件もっている売主である業者Aと一般人Bが売買契約を行う際、AとBが共に業者Cに媒介を依頼した。
この場合でも売主の業者Aは保全措置は必要です。
しかし、Aも一般人であればたとえ業者がCだけであっても保全措置は不要です。
また、売主である業者Aが業者Cに代理を依頼し、契約した場合、契約は本人である業者Aに帰属するため、業者Aは保全措置が必要となります。（なぜ、業者Aに帰属するかはこちらの記事で解説していますので合わせてご覧下さい。）
手付金等保全措置を不要になる場合とは？
・売主が業者
・買主が一般人
の場合は手付金を受け取る前に保全措置を行う必要がありましたが、業者と一般人の間でも保全措置を行わなくて良い場合があります。
その場合がは2つあり
1.買主が登記をした場合 2.手付金の金額が小さい場合
の2つがあります。
買主が登記をした場合
未完成の物件であろうが完成した物件であろが買主は物件に対して登記をしたのであれば、手付金等保全措置は不要となります。
手付金の金額が小さい場合
手付金の額が極端に小さければ保全措置は不要となります。
では、どの程度の額までになればよいのでしょうか？
それは
【未完成物件の場合】 物件の金額×5% かつ 1,000万円以下 【完成物件の場合】 物件の金額×10% かつ 1,000万円以下
の場合は保全措置が入りません。
例えば、
1,000万円の物件の場合
1.未完成物件:1,000万円×5%＝50万円（←1,000万円以下） 2.完成物件: 1,000万円×10%＝100万円（←1,000万円以下）
どちらも1,000万円以下ですが、もしも手付金が
未完成物件の場合に50万円を超え、
完成物件の場合に100万円の超える場合は
保全措置が必要となります。
全額に講じなければならない
例えば手付金が1,200万円となった場合、未完成物件でも完成物件でも1,000万円を超えている。その為、1,000万円分の手付金だけでなく、超えた200万円分含めて全額を保全措置しなければならない。
手付金等保全措置の「等」とは？
今まで手付金について解説してきましたが手付金の他に中間金というものがあります。（宅建試験では手付金以外にこの中間金も出題されます。）
これが「等」に含まれます。
中間金がある場合はこれと手付金を含めた上で保全措置が必要かどうかを考える必要があります。