都市計画区域と準都市計画区域の違いってなに！？【宅建士】

宅建士試験において都市計画区域法に関する問題は出題される可能性が高いため、この分野は無視できません。こんかいは都市計画区域と準都市計画この2つの違いは何なのか？解説していきます。

日本の区域別の名称

日本の国土は区域を作り、区分されています。

大別すると次の3つとなります。

・都市計画区域
・準都市計画区域
・両区域外

それぞれの区域について解説していきます。

都市計画区域を一言で表すと「人の住みやすい街を作るために計画された区域」のことです。

ある区域を都市計画区域と指定するのは誰がやるのか？

これはその都市計画区域が「一県の中」（県以外の都道府も含む）か「県をまたぐ」かで異なってきます。

原則　→　一県の中なら都道府県が

例外　→　県をまたぐなら国土交通大臣が

指定します。

そして、都市計画区域は「行政区画とは無関係に指定」されます。つまり、都道府県や市町村の行政区画にそって指定されるわけではありません。なので県をまたいで指定できるのです。

また、都市計画区域はさらに

・市街化区域
・市街化調整区域
・非線引区域

の3つに分かれます。

都市計画区域が決まった後はこれら3つを都道府県（または国土交通大臣）が決めていきます。

これらを一ずつ見ていきましょう。

・すでに市街地（家や商業施設がある場所）を形成している区域

・約10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域

この2つを区域を市街化区域と呼びます。

また、この区域にはさらに用途地域を必ず定めます。

用途地域に関する記事は下の記事に掲載しましたのでこちらも合わせてご覧下さい。

市街化調整区域は

・市街化区域とは逆に市街化を抑制するべき区域

のことを言います。

調整とありますが、つまりは「抑制」のことです。

この区域には用途地域を定めることができます。

非線引区域は市街化区域でも市街化調整区域でもない線引きが行われない区域を指します。

用途地域は原則的に定めません。

都市計画区域は「人の住みやすい街を作るために計画された区域」であり、この区域は住みやすくするために様々なルールのもとで計画される地域です。

一方で準都市計画区域は都市計画区域と比べてルールは厳しくはなく、将来、この地域が市街化になることが見込まれる場合にこの区域を指定します。

また、この区域は以下の要件を満たすことにより、指定することができます。

1.都市計画区域外の土地

2.相当数の住居などの建築・敷地の造成などが行われる（または行われる見込みがある）

3.そのまま放置すれば将来、都市としての整備開発保全に支障が生ずる恐れがある

以上3点の要件を満たす必要があります。

そしてこの区域を指定するのは都道府県が指定します。

準都市計画区域を決める際の手続きは

・関係市町村
・都道府県都市計画審議会

この両者の意見を聴かなければなりません。

また、準都市計画区域には

・用途地域
・特別用途地区
・特定用途制限地域
・高度地区
・景観地区
・風致地区
・緑地保全地区
・伝統的建造物群保存地区

の8つを定めることができます。

「高度利用地区」、「特定街区」は定めることは出来ません。（高度地区と高度利用地区を混同しないように注意しましょう！）

次の表に都市計画区域と準都市計画区域の違いをまとめを示します。

都市計画区域、準都市計画区域の他に両区域外というものがあります。

これは都市計画区域にも準都市計画区域にも属さない場所のことを指します。

それはどこかというと「無人島」や「山奥」などの人が住むような場所ではないところです。

都市計画区域、準都市計画区域のについて、またそれらの違い似ついて解説してきました。都市計画法はまだ他にも覚えることがありますが、これら点は基本的事項なのでしっかり覚えておくことをオススメします。